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财经丨「前任」挖坑,「现任」来填

项目开发并不是简单的「加减法」,当中会有阴暗、晦涩的部分,但从来都不是全貌。
 
「拾遗地」的上一篇推文《乱带节奏,一家地产商又要掉进坑里》,算的是一笔账。
 
融创从泛海控股手里收购了“北京泛海国际”项目部分土地以后,拟调整规划方案所增加的住宅,既不是“17万平方米”的住宅面积,也不是“200个亿”的住宅货值。
 
最近北京市规划和自然资源委员会上公示的「泛海国际第一宗地」的规划调整方案,其实内含两个地块:J-1地块和J-2地块。
 
而融创只收购了其中的J-1地块,土地面积7.52万平方米。
 
泛海国际第一宗地的上一期设计方案,形成于2014年。当时J-1地块规划地上建筑面积43.1万平方米,其中住宅面积8万平方米,商业面积34.5万平方米。
 
在新版规划方案里,J-1地块的地上建筑面积从43.1万平方米减少至31.6万平方米,对应容积率也从5.7降低至4.2。
 
其中,J-1地块的住宅面积拟从8万平方米增加到21.5万平方米,净增加住宅面积13.5万平方米,按照泛海国际预计新房价格12万元/平方米计算,对应增加住宅货值为162亿元。
 
同时,J-1地块的商业面积将会从34.5万平方米减少到10万平方米,净减少商业面积24.5万平方米,按照泛海国际周边商业新房价格5万元/平方米计算,对应减少商业货值为122.5亿元。
 
若J-1地块规划方案如愿调整,那么相应将会增加162亿元住宅货值,减少122.5亿元商业货值,规划调整带来的净增加货值不到40亿元。
 
北京市规划和自然资源委员会网站上所公示的是「泛海国际第一宗地」拟调整的整体规划方案,相当于除了融创收购的J-1地块之外,还有泛海控股出售前剥离保留的J-2部分地块。
 
泛海控股保留的J-2地块南区已经建成,剩下北区规划待建。2014年形成的上一期规划方案里,J-2地块北区规划剩余1.5万平方米地上建筑面积,且全部为住宅,新版规划当中拟增加至5万平方米,这意味着J-2地块待建的北区净增加了3.5万平方米住宅面积。
 
所以,泛海控股在新规划方案里增加的住宅面积,不能算在融创的头上。
 
「泛海国际第一宗地」之所以调整规划方案,其中有一个核心问题,就是商业部分能否出售,是否要求开发企业自持,拾遗君不会回避。
 
新规划方案通过减少一部分商业面积,增加一部分住宅面积,确实显示出融创、泛海控股的「能量」非同寻常,现在北京市场上住宅显然比商业的流通性更强,更容易出售变现。
 
但纠结于此意义也不是很大,因为建成的商业也是资产,它可以抵押、可以融资,可以从银行、金融机构或资本市场置换出资金,尤其是北京核心区域的核心商业资产。
 
但是作为一宗早在2003年协议出让的土地,拾遗君可以肯定一点,土地协议当中并没有要求开发企业自持商业部分。事实上,「泛海国际第一宗地」一开始甚至并没有规划商业部分,全部为住宅面积。
 
这就是J-1地块在规划方案上挖下的「巨坑」。
 
泛海控股调整土地规划,过去十几年以来,已经不是什么新鲜事,这宗土地变更了许多次设计方案。
 
因为泛海国际项目相关土地是在2004年「8·31大限」之前协议出让的土地,不同于公开招拍挂形式出让的土地在规划、用途上较为固定且严格的限制,协议出让土地在规划变更上的程序限制更少一些,融创最近在作出回应时也指出了这一点。
 
其中,融创所收购的J-1地块,泛海控股此前进行过两次尤为重要的规划变更。
 
第一次是在2010年5月份。泛海控股向北京市规划委申请调整J-1地块的规划方案,将楼高从100~120米调整为260~338米,地上建筑面积不变的情况下,J-1地块原来规划的5栋楼减少到3栋楼,其中两栋楼62层、高260米,一栋楼80层、高338米,成为北京的新地标建筑。
 
泛海控股之所以要对J-1地块进行规划调整,这当中有一个重要的市场背景,2008年北京奥运会之后,北京市场上的商业地产价格水涨船高、一路崛起,泛海控股看到了商业地产的机会。
 
2010年泛海控股当时的董事会秘书曾经对J-1地块规划调整的原因作过一次详细解释。
 
“北京泛海国际居住区一期建成后,朝阳区政府更希望泛海国际这样一个上市房企在这个地块上增加公建,而不是纯住宅。根据2004年的土地出让合同,泛海建设所获得的东风乡地块全部为住宅及配套商业用地,规划总建筑面积87.31万平方米,但朝阳区政府以及东风乡希望增加公建部分,减少住宅部分,直到2009年底,项目公司与北京市国土局签订了上述地块土地出让《补充协议》,虽然建筑规模不变,但原来为纯住宅的东风乡1#地改为商业、办公、酒店等综合用地。”
 
第二次是在2016年6月份。泛海控股再次申请对J-1地块进行规划调整,主要调整内容包括“项目建设内容由住宅及配套设施调整为公建、住宅及配套设施”,以及“项目建筑控制规模由31.5平方米调整为79.5平方米”。
 
泛海控股对J-1地块进行的两次规划调整,大幅调整楼高以及将部分住宅调整为商业,对这个开发项目而言,都是挖下的「巨坑」,尤其是之后商业的出售受到了限制的条件下。
 
拾遗君在上一篇推文当中也提到,融创对J-1地块进行规划调整,也是必要之举。2017年9月份发布的《北京市城市总体规划(2016年-2035年)》里,对北京新建超高层建筑进行限高,限制高度为100米。
 
J-1地块上一期规划方案里,建设内容包括5栋楼,其中3栋地上四十层、180米高的酒店和写字楼,另外是2栋100米高的住宅。新版规划方案里,限制高度已经从180米降至100米。
 
融创拟对J-1地块进行规划调整,如果没有这些背景作为参考的话,也确实难理解、剖析开发企业的每一个动作。项目开发并不是简单的「加减法」,当中会有阴暗、晦涩的部分,但从来都不是全貌。

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